Mietspiegel

Der Mietspiegel ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei bezieht sich das „ortsüblich“ immer auf eine konkrete Gemeinde bzw. eine bestimmte Stadt. Er wird in Zusammenarbeit von Städten bzw. Gemeinden mit einschlägigen Verbänden und Interessengruppen wie dem Vermieterbund oder dem Deutschen Mieterbunderstellt. Wichtig ist, dass nur Daten aus dem frei finanzierten Wohnungsbau einfließen. Der soziale Wohnungsbau, bei dem die Mieten einer Deckelung unterliegen, wird hier nicht berücksichtigt. Die Mietspannen, die im Mietspiegel ausgegeben werden, stellen die übliche Kaltmiete je Quadratmeter dar, wobei es sich um vergleichbaren Wohnraum handeln muss. Dies umfasst Aspekte wie das Alter der Immobilie, deren Ausstattungsniveau und natürlich ihre Größe. Damit sorgt der Mietspiegel für Transparenz am Mietmarkt. Der Mietspiegel ist zugleich für den Vermieter die beste Möglichkeit zur Begründung von Mieterhöhungen ist. Bei einer Mieterhöhung kann er auf den jeweils gültigen örtlichen Mietspiegel Bezug nehmen.

Es wird zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel gem. § 558d BGB unterschieden. Letzterer muss alle zwei Jahre nach (nicht näher definierten) „wissenschaftlichen Grundsätzen“ erarbeitet werden. Nach der Erstellung wird der qualifizierte Mietspiegel von der Gemeinde formal beschlossen und veröffentlicht. In Ausnahmefällen darf der qualifizierte Mietspiegel auch nach zwei Jahren über eine Anpassung der Mieten mittels des Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) aktualisiert werden. Spätestens nach vier Jahren ist allerdings eine vollständige Neuaufstellung erforderlich. Vor Gericht – zumindest im Zivilprozess – kommt dem qualifizierten Mietspiegel eine sogenannte Vermutungswirkung zu. Dies bedeutet, dass davon ausgegangen wird, dass die genannten Mietspannen korrekt sind, wobei diese Vermutung widerlegt werden kann.

Losgelöst von den Mietspiegeln können Mietveränderung in einer Stadt/ Gemeinde auch über den Mietpreisindex, auch Mietindex oder Wohnungsmietindex erkannt werden. Er definiert sich als Vergleichsgröße, welche sich auf die durchschnittliche Veränderung von Nettokaltmieten innerhalb eines Zeitrahmens bezieht. Das Mietniveau eines bestimmten Jahres oder Monats wird einem sogenannten „Basisjahr“ gegenübergestellt. Ein Mietpreisindex gibt die Veränderung der Kaltmieten gegenüber einem Basisjahr wieder. Er basiert auf einer bundesweiten Stichprobe und wird von Statistischen Ämtern von Bind und Bundesländern berechnet. Sie können den Index hier einsehen: Mietindex für Deutschland. Auch außerhalb der Wohnungswirtschaft kommt dem Mietpreisindex eine wichtige Bedeutung zu, da die Veränderungen der Mieten mit einer relativ hohen Gewichtung in den Verbraucherpreisindex einfließen und damit einen starken Einfluss auf die offiziell ermittelte Inflationsrate haben. Dies ist die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte in Deutschland für Konsumzwecke kaufen. Die Veränderungen der Mieten haben hier einen Anteil von 21 Prozent, was deutlich über dem Einfluss von beispielsweise Lebensmitteln, Sprit oder Strom liegt.