Einer der Gründe, der die Kündigung eines Mietvertrages durch den Vermieter rechtfertigt, ist Eigenbedarf. Dies liegt dann vor, wenn der Vermieter seine Mietwohnung entweder für sich selbst oder Familienangehörige ((Schwieger-)Eltern, Kinder/Enkel, Geschwister, Neffen oder Ehepartner) oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person benötigt. Letzteres könnte beispielsweise eine Pflegekraft sein.
Benötigt ist in diesem Fall ein wichtiges Stichwort. Der bloße Wunsch, in die Wohnung bzw. das Haus einzuziehen, genügt nicht, um die Kündigung zu rechtfertigen. Der Vermieter muss Gründe nachweisen, die nachvollziehbar und vernünftig sind. Beispiele hierfür wären, wenn der Vermieter in der Wohnung seinen Alterssitz nehmen möchte (etwa, weil die Wohnung altersgerecht ausgebaut ist) oder einem Kind die Wohnung zur Verfügung stehen möchte, welches Wohnraum benötigt. Für Mietverhältnisse über Wohnraum ist die Kündigung wegen Eigenbedarfes in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt, die Kündigungsfrist ergibt sich – um im rechtlichen, bzw. gesetzlichen Rahmen zu bleiben – aus § 573c BGB. Die Eigenbedarfskündigung muss ordentlich und schriftlich begründet werden. Ob sie dann auch wirklich wirksam ist, ist davon abhängig, ob der Vermieter den als Kündigungsgrund geltend gemachten Eigenbedarf nachweisen kann.
Kauft jemand eine Mietwohnung und möchte dann selbst in diese einziehen, wird dies als Umwandlung bezeichnet: Miet- in Eigentumswohnung. In einem solchen Fall darf erst nach frühestens drei Jahren wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Abgesehen davon steht es den Bundesländern gemäß § 577a Abs. 2 BGB frei, für bestimmte Regionen diese Frist auf 10 Jahre zu verlängern. Erst nach Ablauf der Sperrfrist kann dann die Eigenbedarfskündigung mit allen Fristen etc. ausgesprochen werden.
Bei einer solchen ordentlichen Kündigung gelten gem. § 573c BGB bestimmte Fristen. Danach ist die Kündigung „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig“. Dabei gilt es allerdings zu beachten, dass die Kündigungsfrist auch davon abhängig ist, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht: Bei einer Mietdauer bis 5 Jahre beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate, bei einer Mietdauer bis 8 Jahre sind es 6 Monate, darüber hinaus 9 Monate.
Die Eigenbedarfskündigung ist jedoch unbegründet in den folgenden Fällen:
– bei vorgeschobenem Eigenbedarf: Will der Vermieter die Wohnung eigentlich überhaupt nicht nutzen, ist die Eigenbedarfskündigung unzulässig.
– bei rechtsmissbräuchlichem Eigenbedarf: Der Eigenbedarf muss tatsächlich bestehen: Stehen im gleichen Haus zum Zeitpunkt der Kündigung vergleichbare Wohnungen leer, die die Vermieter ebenfalls beziehen könnte, gibt es keinen Grund für eine Eigenbedarfskündigung.
– bei überhöhtem Wohnbedarf: Dies umfasst unrealistisch große Anforderungen an die Wohnungsgröße, etwa wenn der Vermieter als Single eine 300m² große Wohnung zu benötigen vorgibt.
– bei treuwidriger und widersprüchlicher Eigenbedarf: Waren die Gründe für die Kündigung schon vor Abschluss des Mietvertrages bekannt oder zumindest absehbar, kann der Vermieter sich nicht auf Eigenbedarf berufen.
– bei befristetem Eigenbedarf: Der Vermieter kann nicht nur einfach gelegentlich in der gekündigten Wohnung übernachten, bzw. für wenige Monate
– bei Zweckverfehlung: Der im Kündigungsschreiben genannte Zweck muss auch tatsächlich möglich sein. Will der Vermieter die Wohnung als Alterssitz beziehen, ist dies nicht gegeben, wenn sich die Wohnung im 6. Stock eines Mehrfamilienhauses ohne Fahrstuhl befindet.