Der Ertragswert ist der Verkehrswert einer Immobilie, der auf den (erwarteten) Mieteinnahmen basiert. Dies betrifft neben Wohnimmobilien auch Gewerbeimmobilien oder gemischt genutzte Objekte. Dies gilt typischerweise für Mehrfamilienhäuser als Mietwohngrundstücke, Einkaufszentren als Geschäftsgrundstücke oder Logistikflächen als Spezialimmobilien Das Ertragswertverfahren, in dem der Verkehrswert der Immobilie aus den Mieteinnahmen abgeleitet wird, zeigt dem Käufer einer Immobilie/ Wohnung, wie viel Gewinn er mit dieser erzielen kann, indem der Wert aufzeigt, welcher jährlich zu erwartende Reinertrag zu erwirtschaften ist. Auch für das Finanzamt oder Banken ist der Ertragswert eine wichtige Größe, etwa als Bemessungsgrundlage für Erbschaftssteuern oder als Grundlage für den Beleihungswert als Kreditsicherheit.
In Deutschland sind die Anforderungen an das Ertragswertverfahren in den §§ 17–20 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert. § 17 ImmoWertV, erläutert, wie der Ertragswert ermittelt wird und welche Ergebnisse (mit und ohne Besonderheiten) sich daraus ergeben. Die weiteren Paragraphen gehen auf Rein- und Rohertrag, Bewirtschaftungskosten sowie die Kapitalisierung und Abzinsung ein.
Der Ertragswert ist die Summe aus Bodenwert des Grundstückes, auf dem sich das Objekt befindet, und dem Wert der Mieteinnahmen. Hintergrund dieser Trennung ist der meist weniger volatile Wert des Grundstückes. Zudem kann die Restnutzungsdauer des sich darauf befindlichen Gebäudes einfacher berücksichtigt werden.
So berechnen Sie die verschiedenen Werte :
Verkehrswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert Bodenwert = Grundstücksgröße x Bodenrichtwert pro qm
Gebäudeertragswert: Nettoertrag des Grundstücks = Bruttoertrag (Jahresmiete) - Bewirtschaftungskosten Nettoertrag des Gebäudes = Nettoertrag des Grundstücks - Bodenwertverzinsung Bodenwertverzinsung = Bodenwert x Liegenschaftszins Gebäudeertragswert = Nettoertrag des Gebäudes x Vervielfältiger
Natürlich gibt es auch weitere Umstände, die den Wert beeinflussen können. Zu diesen gehören z.B. Mietbindungen, Schäden, die auf unterlassene Instandhaltung zurückzuführen sind, oder auch, wie in einem anderen Beitrag auf dieser Seite bereits aufgeführt, Grunddienstbarkeiten.