Bei freifinanzierten Wohnungen, also solchen, deren Miete nicht wie bei Sozialwohnungen extern vorgegeben wird, darf der Vermieter die Miete regelmäßig an das ortsübliche Mietniveau anpassen, also die Miete erhöhen. Dabei ist die ortsübliche Miete definiert als die Miete, die in der jeweiligen Region im Schnitt für eine vergleichbare Wohnung gezahlt wird (siehe hier die Definition von Mietspiegel).
Der Mietspiegel als Begründung für Mieterhöhungen wurde erst im Jahr 1974 eingeführt. Hintergrund ist das 1971 verabschiedete Wohnraumkündigungsschutzgesetz. Dieses schränkte die Möglichkeit der Vermieter ein, Mietern zu kündigen und im Zuge des Abschlusses eines neuen Mietvertrages die Miete zu erhöhen. Als Ausgleich konnten Vermieter nunmehr von den Mietern verlangen, einer Mieterhöhung hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete zuzustimmen. Mit dem zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetz von 1974 wurden im Gesetz ausdrückliche Begründungen für Mieterhöhungen ergänzt. Dies waren der Mietpreisspiegel , externe Gutachten und der Verweis auf drei Vergleichswohnungen. Damit sollte der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete konkretisiert werden und weniger Interpretationsspielraum zulassen. Heute kann sich der Vermieter weiterhin auf die Auskunft einer Mietdatenbank stützen, sofern sie von der Gemeinde bzw. von Mieter- und Vermieterverband gemeinschaftlich geführt wird.
Es wird zwischen dem einfachen Mietspiegel und dem seit 2001 bestehenden qualifizierten Mietspiegel unterschieden (siehe hierzu auch das Thema Mietspiegel). Letzterer wird nach wissenschaftlichen Erkenntnissen von der Gemeinde erstellt und üblicherweise sowohl von Mieter- als auch Vermieterverbänden anerkannt. Falls es einen qualifizierten Mietspiegel gibt und der Vermieter nutzt diesen nicht als Begründung für eine Mieterhöhung, sondern greift stattdessen auf drei Vergleichswohnungen zurück, was er laut Gesetz selbstverständlich tun darf, muss er im Ankündigungsschreiben der Mieterhöhungen zusätzlich die Vergleichswerte des qualifizierten Mietspiegels mit aufführen.
Obwohl der Vermieter die Miete laut Gesetz auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf, kann er die Erhöhung dennoch nicht einseitig beschließen. Entweder muss der Mieter der Erhöhung zustimmen oder – falls er dies nicht tut – geht der Fall vor Gericht. Auch das Gericht hat die Möglichkeit, anstelle des Mieters der Mieterhöhung zuzustimmen. Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet, der Erhöhung zuzustimmen, wenn der Vermieter dabei die anderen gesetzlichen Anforderungen erfüllt hat: Diese besagen, dass die Miete maximal auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden darf. Ferner darf die maximale Steigerung 20 Prozent betragen (außer in Gebieten, für die die Mietpreisbremse gilt; hier sind es 15 Prozent). Auch muss die letzte Mieterhöhung mindestens 15 Monate in der Vergangenheit liegen, bevor die nächste Mieterhöhung mit Verweis auf eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gefordert wird.